Immobilienblase Was steckt dahinter und besteht Gefahr in Deutschland?
Der Traum von der eigenen Wohnung oder dem eigenen Haus droht aufgrund steigender Preise immer mehr zu platzen und ähnlich fragil ist auch die so genannte Immobilienblase, die sich auch in Deutschland bilden könnte. Die Voraussetzungen für eine solche Krise im Jahr 2022 sind jedenfalls da: steigende Immobilienpreise, hohe Nachfrage und günstige Zinsen. Wir erklären, was hinter dem Phänomen steckt und wen es in Deutschland betreffen könnte.
Was ist eine Immobilienblase?
Eine spezielle Form der Spekulationsblase, die man bereits aus dem Finanzmarkt kennt: Sie entsteht, wenn Käufer einen viel zu hohen Preis für ein bestimmtes Produkt zu zahlen bereit sind. Bei der Immobilienblase übertrifft dabei die Nachfrage das Angebot und der Markt wird immer mehr aufgeblasen, bis die Blase schließlich platzt und die Preise wieder fallen. Dies ist der Fall, wenn die horrenden Preise nicht mehr gezahlt werden, neuer Wohnraum entsteht oder Banken weniger Kredite vergeben.
Welche Faktoren sind kennzeichnend?
- Überbewertung
- Spekulation
- Stetiger Preisanstieg
- Wenig Bautätigkeit
- Starkes Wachstum der Wirtschaft
- Niedrige Zinsen
- Lockere Kreditvergabe
- Überschuldete Haushalte
- Kluft zwischen Angebot und Nachfrage
Die Ökonomen Hyman Minsky und Charles Kindleberger haben darüber hinaus fünf Phasen einer Blase definiert, die einen guten Ratgeber für Marktbeobachter abgeben:
- Die Phase der Verlagerung: Hier kommt eine gravierende Veränderung ins Spiel, die die Weltwirtschaft beeinflusst – zum Beispiel historisch niedrige Bauzinsen.
- Die Phase des Booms: Es spricht sich herum, dass sich ein Immobilien-Investment lohnt und demzufolge steigen Nachfrage sowie Preise.
- Die Phase der Euphorie: Die Preise steigen immer schneller und die Käufer haben nur noch das Ziel, ihre Kapitalanlagen möglichst gewinnbringend weiter zu verkaufen. Risiken werden in dem Rausch ausgeblendet.
- Die Phase der finanziellen Not: Die Blase ist geplatzt und die Preise fallen. Die Eigentümer handeln nun in Panik und verkaufen oder sie müssen durch eine Zwangsversteigerung.
- Die Phase der Abscheu: Kaum jemand hat noch Interesse an Immobilienkäufen und die gesunkene Nachfrage lässt die Preise wieder fallen.
Wie kann ich mich davor schützen?
Wer gerade daran denkt, eine Immobilie zu kaufen, will natürlich vor einem Immobiliencrash geschützt sein: Daher sollte man die Immobilie und deren Finanzierung vorab exakt prüfen. Zu achten ist dabei vor allem auf eine lange Zinsbindung beim Kredit, damit man sich eventuell über Jahre gute Konditionen sichert. Eine Zinsfestschreibung von 15 Jahren ist mehr als gut.
Wie groß ist die Gefahr einer Immobilienblase in Deutschland?
Die Einschätzungen der Experten gehen hier auseinander: Blasenindex des Forschungsinstituts Empirica zeigt beispielsweise für das erste Quartal 2021, dass Einkommen und Mieten nicht im Verhältnis zu den Kaufpreisen von Immobilien stehen. Für diese Gruppe steht also fest, dass sich bereits eine Blase hierzulande entwickelt hat. Die Bundesbank hingegen sieht keine Immobilienblase, spricht jedoch durchaus auch von einer Überhitzung des Marktes. Gegen eine Immobilienblase in Deutschland könnte zudem sprechen, dass die Preisentwicklung in ländlichen Gebieten weiterhin moderat ist, keine Überschuldung der deutschen Haushalte zu sehen ist und Banken seit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie Kredite nur an kreditwürdige Käufer vergeben.
Trotz Corona-Pandemie spricht also einiges dafür, dass die Immobilienpreise in Deutschland auch in der Zukunft stabil bleiben: Man geht zudem davon aus, dass die Preise in den Metropolen nicht mehr so rasant steigen werden und in einigen Großstädten zu einer Abnahme der Dynamik kommt. Wie es in einzelnen Städten aussieht, verraten wir hier:
Köln: mäßige Immobilienblasengefahr
München: eher hohe Immobilienblasengefahr
Stuttgart: eher hohe Immobilienblasengefahr
Berlin: eher hohe Immobilienblasengefahr
Dresden: eher hohe Immobilienblasengefahr
Leipzig: eher hohe Immobilienblasengefahr
Bremen: eher hohe Immobilienblasengefahr
Essen: eher hohe Immobilienblasengefahr
Düsseldorf: eher hohe Immobilienblasengefahr
Frankfurt am Main: eher hohe Immobilienblasengefahr
Dortmund: eher hohe Immobilienblasengefahr
Hamburg: hohe Immobilienblasengefahr
